[공매] 공매로 집 사는 법 (절차 & 대출 총정리 가이드)

부동산을 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 또 하나의 방법, 공매!
많은 분들이 ‘경매’는 알고 있지만, ‘공매’는 어떻게 다르고 어떤 방식으로 진행되는지, 대출은 어떻게 받아야 하는지 궁금해하죠.

이번 글에서는 경매와 비교해 공매의 특징, 절차, 대출 방법까지 실전 기준으로 정리해드립니다.

 

🏠 공매란?

공매는 국세청, 한국자산관리공사(캠코) 등이 세금 체납 재산 등을 매각하는 방식으로,
대부분 **온비드(www.onbid.co.kr)**라는 플랫폼을 통해 진행됩니다.

 

⚖ 경매 vs 공매 차이점 비교

구분경매공매

주관 기관	법원	한국자산관리공사 (캠코)
사이트	대법원경매시스템	온비드 (www.onbid.co.kr)
입찰 방식	오프라인 또는 온라인 (일부)	100% 온라인
입찰 기간	1회 1일, 1~2회 진행	2~5일 등 유연함
낙찰 절차	법원의 허가 필요 (매각허가결정)	캠코의 낙찰 통보로 결정
점유자 처리	법원 인도명령제도 활용 가능	명도 협의 필요, 간접 강제 없음
대출 조건	경락잔금대출 가능	공매잔금대출 또는 주택담보대출 이용

 

💸 공매도 대출 가능할까?

공매는 대출이 까다롭다고 알려졌지만, 최근에는 전용 대출 상품이 존재하며, 대부분의 은행에서 주택담보대출 수준으로 진행 가능합니다.

✔ 대표 대출 방식 2가지

구분공매잔금대출주택담보대출

대상	낙찰 후 잔금 납부 시점	소유권 이전 등기 완료 후
조건	일부 은행만 가능 (농협, 우리, 국민 등)	DSR, 소득기준, 등기 완료 필요
대출한도	낙찰가의 70% 내외	LTV 및 DSR 기준 (생애최초 최대 80%)
금리	약 3.5~4.5%	약 3.0~4.0%
필요서류	낙찰 통보서, 온비드 자료 등	등기부등본, 소득서류 등

 

📌 공매 대출은 반드시 은행에 사전 상담을 받고 “공매 매물임”을 고지해야 합니다.

 

📝 공매 진행 절차

1. 온비드 회원가입 & 공동인증서 등록
   → 입찰 전 필수
2. 물건 검색 및 권리분석
   → 온비드에서 "기일, 위치, 유찰 여부" 확인
   → 임차인, 압류권, 명도 난이도 등 주의!
3. 입찰 참여 (입찰보증금 납부)
   → 보통 최저가의 10%
   → 국민/카카오뱅크 등으로 이체 가능
4. 낙찰 시 낙찰통보서 수령
   → 낙찰자 발표 후 1~2일 내
5. 잔금 납부 (기한 내)
   → 보통 30일 이내 납부
   → 이때 대출 활용 가능
6. 소유권 이전 등기 & 명도 진행
   → 공매는 ‘인도명령제도’가 없어, 명도 협의가 중요함

 

💡 공매 대출 팁

• 사전 은행 상담 필수!
  → “공매 잔금 대출 가능한가요?” 꼭 확인
  → 일부 은행(국민, 농협, 신한 등)에서 ‘공매 특화상품’ 운영 중
• LTV/DSR 적용 여부 확인
  → 생애최초, 무주택자는 LTV 80%, DSR 60%까지 가능
• 금리 낮은 곳 선별
  → 카카오뱅크·케이뱅크는 공매 대출은 아직 미지원
  → 1금융권 위주 추천

 

📋 공매 대출 서류 리스트

• 공동인증서 등록 온비드 계정
• 낙찰통보서 (온비드)
• 입찰내역서 / 매각조건서
• 가족관계증명서, 등본
• 소득서류 (근로소득원천징수 등)
• 부부합산 증빙 (생애최초 혜택용)

 

🧠 공매 명도 팁

공매는 법원 인도명령이 불가하므로,
점유자가 있을 경우 자체 협의 또는 명도소송으로 해결해야 합니다.

✅ 실거주자가 있는 경우, 명도 비용 발생 가능성 염두

 

✅ 한눈에 정리

항목공매 요약

대출 가능?	가능 (은행에 따라 다름)
대출 시점	잔금 납부 전 또는 등기 후
금리	3.5~4.5%대
점유자 처리	협의 필수 (명도소송 가능)
장점	경매보다 절차 간단, 입찰 기간 여유
단점	인도명령 없음, 대출 제한 있는 은행 있음

 

 

🧩 실전 한 줄 팁

“공매는 ‘온비드’에서 시작하고, 대출은 ‘은행 사전상담’으로 완성됩니다.”

 

 

공매는 잘만 활용하면 경매보다 유연하고 기회가 많은 매입 수단입니다.
하지만 대출 조건과 명도 난이도 등을 잘 고려해야 하므로, 반드시 준비된 상태로 도전하시길 추천드립니다.